Asuntoa ostaessa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, millainen tontin hallintamuoto on. Tontin omistusmuoto vaikuttaa asunnon arvoon. Millainen tonttien tilanne on pääkaupunkiseudulla?
Omistustontti
Omistustontin omistaa yleisimmin taloyhtiö tai kiinteistön omistaja. Kun ostat asunnon omalla tontilla, on kaikki tonttiin liittyvät kustannukset mukana asunnon hinnassa, eikä tontista tarvitse maksaa vastiketta.
Vuokratontti
Vuokratontin omistaja on yleensä kaupunki, kunta tai sijoitusrahasto. Vuokratontilla oleva taloyhtiö maksaa tontin omistajalle vuokraa. Asunto-osakeyhtiön osakkaat maksavat taloyhtiölle vuokran yhtiövastikkeessa. Vuokra-sopimukset ovat tyypillisesti pitkiä.
Valinnainen vuokratontti
Uudistuotannossa suosittu tonttivaihtoehto on valinnainen vuokratontti. Tässä ostaja voi päättää itse lunastaako tontin vai maksaako siitä kuukausittain vuokratonttivastiketta. Joissakin tilanteissa voi olla mahdollisuus lunastaa tontinosa myös osittain. Tontin omistaa yleensä ulkopuolinen rahastoyhtiö, joka perii tontista vuokraa.
Valinnaisessa vuokratontissa pääset edullisemmin kiinni uuteen asuntoon ja voit halutessasi lunastaa tontin itsellesi myöhemmin. Kannattaa huomioida, että tonttivuokra ei lyhennä lunastushintaa ja hinta saattaa nousta vuosien varrella.
Tilanne pääkaupunkiseudulla
Pk-seudulla on nautittu pitkään edullisista vuokratonttien hinnoista. Vuokratontilla olevien asuntojen hintaero omalla tontilla sijaitseviin asuntoihin on ollut varsin maltillinen. Helsingin kaupunki uusii vuokrasopimuksia tyypillisesti noin 50 vuoden välein. Vuosina 2020-2021 päättyy useita Helsingin kaupungin maanvuokraussopimuksia. Helsingin Sanomat kirjoitti viime vuoden lopulla siitä, kuinka kaikki eivät osaa varautua vastikkeen nousuun uuden tontin vuokrasopimuksen myötä.
Vanhoissa sopimuksissa vuokrat ovat jääneet jälkeen, koska niissä ei ole ollut indeksikorotuksia. Uusissa tonttien vuokrasopimuksissa Helsingin kaupunki perii asuinkäyttöön tarkoitetuilta tonteilta vuotuista maanvuokraa, joka on 4 % tontin laskennallisesta arvosta. Tontinvuokran perustana käytetään tontin laskennallista pääoma-arvoa, joka määritetään tontin rakennusoikeuden ja rakennusoikeuden yksikköhinnan perusteella. Lisäksi kaupunki tarjoaa uusittaviin maanvuokrasopimuksiin siirtymäajan huojennuksen: uusi maanvuokra tulisi täysimääräisenä voimaan vasta 10 vuoden kuluttua sopimuksen allekirjoittamisesta.
Se, nouseeko yhtiövastike nyt uuden sopimuksen myötä kymmeniä vai yli sata euroa, riippuu taloyhtiön ja asunnon koosta sekä sijainnista. Helsingin Sanomien mukaan osa taloyhtiöistä pyrkii kompensoimaan tulevaa vastikekorotusta esimerkiksi parantamalla energiatehokkuutta, jolloin lämmityskustannusten pieneneminen alentaa vastiketta. Eräs taloyhtiö on myös suunnitellut vuokratontin rakennusoikeuden myymistä. Helsingissä vuokratonttien määrä tulee kasvamaan kaupungin vuonna 2019 tekemän linjauksen vuoksi. Vuokratulo on kaupungille tärkeä tulonlähde ja sen avulla voidaan kehittää koko kaupunkia.
Espoossa lähes joka toinen uudiskohde rakennetaan tonttirahaston omistamalle tontille. Espoon kaupungin maaomaisuus on noin 10 800 ha, eli vajaa kolmannes Espoon maapinta-alasta. Espoo korottaa vuokraamiensa asuntotonttien vuokria vuosittain. Korotus on sidottu elinkustannusindeksiin, jonka Tilastokeskus laatii.
Vantaalla on myös 50 vuotta sitten tehtyjä tontin vuokrasopimuksia, jotka päättyvät vuonna 2023. Silloisista sopimusehdoista ja Helsingin seudun kiinteistöjen viime vuosikymmenien voimakkaasta arvonnoususta johtuen näiden sopimusten mukaiset vuokrat ovat jääneet myös alhaisiksi verrattuna nykyhetken maanvuokratasoon.
Mitä kannattaa huomioida?
Oma on aina oma. Vuokratontilla tai valinnaisella vuokratontilla olevaa kohdetta ostaessa kannattaa tutustua vuokratontin sopimusehtoihin ja erityisesti sopimuksen kestoon, tonttivuokran määrään, vuokrankorotuksen perusteisiin ja lunastusehtoihin. Näin välttyy ikäviltä yllätyksiltä, eikä tontinvuokran korotus pääse yllättämään asumiskustannuksissa. Vuokrankorotus puhututtaa, mutta todellisuudessa korotus on perusteltu ja siitä saatava raha käytetään kaupungin kehittämiseen.
Lari Saarinen
Mikäli haluat keskustella, kuinka edellä mainitut asiat voivat vaikuttaa asuntosi hintaan tai muuten vain rupatella asunnon myynnistä, varaa maksuton arviokäynti täältä.
